不動産に関する問題は,初期対応が肝心です。
お困りの方は,ぜひお気軽にご相談ください。
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滞納家賃の回収について
入居者が家賃を滞納し始めたら,すぐに督促を行うことが大切です。
弁護士にご依頼いただく場合,滞納家賃を全額支払われればそれで解決としてよいのか,賃貸借契約を解除して出て行ってもらうことで解決とするのか,まずはゴールを決めていただくこととなります。
ご依頼いただいた後の一般的な流れは以下のとおりです。
① 入居者及び連帯保証人に対し,滞納家賃を請求する旨(及び契約を解除する旨)の通知書を送付する。
② 全額支払われない場合,滞納家賃を請求する(及び明渡しを求める)訴訟を提起する。
③ 裁判所が判決により支払を命じてもなお家賃が支払われない場合,強制執行を行う。
なお,滞納額が大きくなってしまった場合,入居者に対して強制執行を行っても回収できないことが多いです(入居者に資産がないことが多いため)。
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土地や建物の明渡しについて
1.契約違反を理由とする明渡しについて
(1)解除通知の送付・交渉
まずは,入居者に対し,契約違反(家賃滞納・無断転貸借・無断増改築など)を理由に賃貸借契約を解除する旨の通知を文書で送付します。
交渉で入居者が任意で物件を明け渡せば,そこで解決となります。
(2)明渡請求訴訟
入居者が交渉に応じず,物件を明け渡さない場合は,土地(建物)明渡請求訴訟を提起します。
入居者が裁判に出頭した場合には,(3)の手続にならないよう,任意で明け渡してもらうことができないか(和解ができないか),話合いを行うことが多いです。
入居者が裁判に欠席する場合や明渡しに応じない場合は,裁判所から明渡しを命ずる判決を得ることとなります。
(3)強制執行
裁判所から明渡しを命ずる判決が出てもなお,入居者が明け渡さない場合は,強制執行手続により,強制的に退去させることとなります。
この際,土地明渡しの場合には上に立っている建物などの解体費用が,建物明渡しの場合には物件の中にある荷物の搬出及び保管費用がかかります。
別途業者に依頼する必要があり,その費用はほとんどの場合賃貸人側で負担することとなります。
高額な費用がかかることが見込まれますので,(2)で解決できるのがよいと考えます。
(4)仮処分
入居者が第三者に物件を占拠させるようなおそれがある場合には,訴訟提起の前に,占有移転禁止の仮処分を申し立てる場合もあります。
(5)弁護士への相談をおすすめします
以上の手続で必要となるのは「契約違反を理由とする賃貸借契約の解除」です。
この点について少しやっかいなのが,賃貸人が『解除します』と意思表示をすれば,当然に解除が有効となるわけではないことです。
別途,賃貸人と入居者との間の信頼関係が破壊していることが必要となります。
どういった場合,信頼関係が破壊されていると言えるのかはケースバイケースです。
ご事情を伺わないと見通しを立てることができませんので,お早めに弁護士にご相談いただくことをおすすめします。
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2.建物の建替えを理由とする明渡しについて
建物の老朽化や相続対策などを理由に,入居者に立ち退きを求める場合についてです。
(1)期間満了・正当事由についての確認
賃貸借契約書に書いてある契約期間の満了の1年前から6ヶ月前までに,入居者に対して契約を更新しない旨の通知をする必要があります。
そこで,まず,契約期間がいつからいつまでなのか確認する必要があります。
もっとも,更新をしない旨の通知を送っただけでは立ち退きを完了させることはできません。
更新をしないことについて正当な事由があると認められないといけません。
この正当な事由は何なのかは法律には書いておらず,詳しいご事情を伺わないと判断ができません。
立ち退きを求める通知や更新をしない旨の通知を送る前に弁護士に相談することを強くおすすめします。
(2)交渉
弁護士が通知を送付したり,交渉を代理することも可能です。
正当事由を補完するために立退料を提示する必要が出てくる場合もございます。
(3)訴訟・強制執行
立退交渉が奏功しない場合には,立ち退きを求める訴訟を提起することとなります。
裁判の中で,任意での立ち退きがなされない場合には,立ち退きを命ずる判決を取得し,強制的に立ち退かせる手続を行う場合もございます。
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共有不動産の処理について
共有不動産の処理については,以下の解決方法が考えられます。
① 自分の持分を第三者に売却する(=換価分割)。
② 自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう,もしくは,相手の持分を自分が買い取る(=代償分割)。
③ 土地を物理的に二つに分けるなどする(=現物分割)。
④ そのままにして賃料を得る,もしくは,支払う。
まずは,他の共有者と交渉を行うこととなります。
それでも解決しない場合には,調停を申し立てたり,訴訟を提起したりすることとなります。
なお,上記②の解決を目指す場合,問題の物件にいくらの価値があるのかが問題になることがほとんどです(買い取る側は安く,売る側は高くしたいと考えるため)。
物件の価値に折り合いがつかない場合には,裁判の中で不動産鑑定士による「鑑定」を経て,物件の価値を決める必要があります。
鑑定にかかる費用は,鑑定を求める側が予納し,最後に負担割合を決めることとなります。
共有物分割は,法律的に難しい問題をはらんでいることが多く,長期化しやすい傾向にあります。
お早めに弁護士にご相談されることをお勧めします。